楼市微观︱城阳区上半年成交8605套！市场波动将成为常态

2023年上半年楼市，终于“交卷”了。

据卓易数据信息，截至6月29日，2023年上半年青岛新建商品房网签成交63502套（不含退房），成交面积747.80万㎡，成交总金额1095.36亿，分别同比去年上涨3.01%、3.38%、1.2%。另据青岛锐理数据信息，2023年上半年共计签约商品房1106亿元，746.55万㎡、约62056套，较去年同期销售金额下滑12.6%、面积下滑15.8%和套数下滑16.8%。

两组数据，一扬一抑，数据面上的差异应来自于计算方式和截止时间，却也暗合了当下及未来楼市扑朔迷离的状态。数据是冰冷的，虽然综合网签滞后和其他原因，数据仅能作为参考，但依然能看出来，虽然暗流涌动且观望情绪浓厚，青岛楼市仍然可期。

一季度二季度“冰火两重天”

2月成交“旱地拔葱”，3月“小阳春”，4月“踩刹车”，5月“低温运行”，6月“冲刺半年”，有业内人士直言，原来看行情是按年，现在是按季度波动将成为常态。

据卓易数据信息，今年一季度青岛新建商品房网签成交26849套（不含退房），成交面积328万平方米，成交总金额467.54亿，分别同比去年上涨23.93%、31.85%、27.02%。3月单月青岛新建商品房成交13595套，成交157.54万平方米，成交总价233.79亿；环比2月分别上涨53.86%、34.14%和51.92%；同比去年分别上涨71.18%、70.83%和63.12%。其中新建住宅成交11021套，均价14744元/平方米。此外，3月青岛二手房住宅数据创造了去年以来的新高，成交7965套，环比上涨38.8%。而4月，青岛新建商品房成交7441套，成交92.27万㎡，成交总价145.49亿；环比3月分别下跌44.46%、40.55%和6.06%。今年的4月和去年4月是2014年以来的历史低位。请注意，这个时间跨度接近十年。

城阳区上半年成交8605套

据卓易数据信息，今年上半年城阳区成交8605套，高新区成交4069套，合计12674套。其中，星河湾18.17亿，金茂中欧国际城10.72，顺城万科海潮云起8.11亿，北岸绿茵城7.22亿。这个成绩位居全市第二，西海岸、城阳、即墨楼市“三驾马车”的格局持续至今。

刚刚过去的6月，据青岛锐理数据信息，青岛新建商品房成交主力依然集中在西海岸、城阳和即墨，西海岸新区合计签约6249套、约53.15万㎡，占全市签约总面积的24%；城阳区签约2824套、约41.41万㎡，占全市签约总面积的18.7%；即墨区紧随其后，签约3374套、约37.51万㎡，占全市签约总面积的17%。

无论新房市场还是二手房市场，关键点无非是“钱袋子”和人口流入。在“钱袋子”趋紧的情况，人口流入如果趋缓，那么最大的支撑就是改善型。从目前的城阳楼市来看，人口流入相较于其它区市尚可，相对不是太高的房价，空间上距离传统主城区较近，且交通便利，生活宜居度较好，让不少人选择来城阳择业定居。城阳区人口集中涌入居住区包括城阳街道东部的白云山片区、流亭街道和夏庄街道片区。城阳区“十四五”规划中提出东部沿线沿正阳路、春阳路发展带，加快白云山片区开发建设，完善生活配套服务设施，打造新兴产业与新型社区产城融合生态小镇。据青岛锐理数据信息，自2022年至今年4月，白云山片区为城阳区成交最火热的片区，约2846套、约35.73万㎡。目前白云山片区已进入集中交房期，新市民集聚。而流亭街道辖区白沙河片区、夏庄街道辖区黑龙江中路和王沙大道沿线是新市民涌入的传统区域，这得益于紧邻主城区，在新房和二手房成交上均有显现。

此外，城阳楼市的另一个支撑点就是购房券。今年5月初，城阳区2023年第一批次人才购房券申领开始，并对购房券户籍条件进行了调整，由“具有城阳区户籍或持有居住地为青岛市城阳区的《山东省居住证》”调整为“具有青岛市户籍或持有居住地为青岛市城阳区的《山东省居住证》”。8万元起步的购房券，即便是在首付额度调低的现在，依然很重要。

一座城几条街“十里不同天”

二季度以来，楼市下行态势和年中任务完成压力让不少房企选择了“以价换量”，低首付、0首付、负首付出现。“几乎所有二手房公司都早已进入新房渠道销售，即便如此，在目前的形势下，不会有谁的日子过的会多好，活着，保本有盈利就是最好的情况。综合来看，还算相对平稳。”房地产市场资深从业人士、青岛众合美家房产负责人高虎涛表示。

白云山片区  航拍：孙正伟

具体到城阳区，在高虎涛看来，无论是新房还是二手房，都呈现出“十里不同天”的情况，“改善户型好的，周边配套和交通较好的，为促进销售不少项目也采取了变相降价。品牌知名度不高的房企，项目周边配套一般，则更为激烈些，0首付、负首付层出。可能两个项目之间相距不远，只有几条街的距离，都在一个大片区内，但单价却大相径庭。在改善购房需求占主流的当下，对于房企来说，现在拼的不止是价格，还有品质和配套；对于综合销售方的二手房公司来说，除了拼房源，拼的还有针对客户需求的精准分析与选择建议。”

据卓易数据信息，2023年上半年在全市的商品住宅去化中，从需求结构来看，100㎡以下的占比只有21%，100-120㎡面积段成交最多，占比38%，与120-150㎡两个面积段加起来合计约70%，相比去年全年增加3%。青岛市场进入“大改善”时代，改善型产品为市场支撑，而且越来越卷品质，改善型产品的增配明显。同时从2023年新增供应产品结构来看，随着地价推动产品档次升级，中高端改善产品成为供应主力。“市场越发扑朔迷离，一个季度一看，下个季度是往上走还是往下走，谁也无法确定，拼好当下最重要。”高虎涛说。