关于存量房贷利率 央行定了！

证券时报网消息，8月1日，央妈、国家外汇管理局召开了2023年下半年工作会议，内容很多，其中提了些关于楼市的消息。

 

首先是因城施策，继续引导个人房贷利率和首付比例下调，以照顾到刚需和改善人群。没太大新意，但让人不禁感叹，房贷利率和首付比例居然还能向下，多少人得隔着屏幕后悔房子买早了。

 

而接下来一点，更是重量级：

 

指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

 

这基本就是指名道姓要银行下调存量房贷利率了，上次央妈提这话也就是在7月14日的时候，那会儿的说辞是“支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”

 

这才隔了半个多月，措辞就变成了“指导”，央妈目前的态度，可见一斑。

 

而这个存量房贷利率在楼市中的重要性，也不言而喻。

 

调个存量房贷利率 怎么就这么麻烦？

 

深圳商报7月19日报道，随着6月LPR的调整，北上广和苏州等城市也都跟进，目前最低的已经到了3.6%，这是一个几年前想都不敢想的数字。

 

当然，对于现在享受存量房贷利率的业主来说，这是个看都不忍看的数字。

 

这就是楼市目前最大的矛盾点之一，存量这边动都不动，新房这边不断在降（然后还催着存量人群去买改善）......

 

早买一年半的房，换来的却是多还几十万的贷，这谁忍得了？

 

那当真忍不了，于是出现了提前还贷潮，虽然一次性大出血，长期来看却是止损行为。然而此举又让银行忍不了了，毕竟指着利息盈利的嘛。

 

这种尴尬的局面直接把存量房贷利率给推上了风口浪尖。有人可能奇怪，这个利率降下来不就行了吗？那样还能缓解业主情绪，对楼市多少都有刺激作用，何乐而不为？

 

诶，这话说到症结上了。

 

一财网8月2日消息，尽管存量房贷利率下调是呼声四起，但是银行方面的动力是不足的。

 

为啥？就像上边提到的——银行要利息来盈利的呀。

 

首先，银行有一个指标叫净息差，是银行净利息收入和银行全部生息资产的比值，这个数字一般来说越高越好。

 

然后，央行之前有公布今年一季度全国个人房贷余额，差不多有39万亿之巨。
接着，根据界面新闻7月21日报道，这39万亿的贷款，分别按比例存在于各类银行之中。只看比例可能还没多震撼，下边再来看一下，房贷在各个银行各类贷款中的占比。
 

这一下是不是就很清晰了？大量的个人房贷给银行带来了盈利，如果这时候明显下调存量房贷利率，不用说也知道结果是什么。

 

不少银行的净息差都会因此受到不小的影响，而且是房贷占比越大影响越大。而这也是为啥银行似乎积极性不足的原因（之一吧）。

 

按一财网的报道看，业内的想法是“一行一议”，这点听起来就和楼市政策搞“一城一策”一样，定制化。

 

不过难度明显，不知道央妈这次明确说的指导会是什么形式，等等看吧。

 

不止房子卖不动 连地都要拍不动了

 

实际上，现在楼市的问题不仅仅在于房子卖不动上，其实连地，都拍不大动了。

 

澎湃新闻消息，8月1日时克而瑞发布了2023年前7个月百强房企新增货值情况，其中提到一个很糟糕的情况，那就是1-7月，百强房企里边，有将近6成都还没拿地。

 

再具体点，一二线是重点，三四线已经没人在意了，而且拿地依旧是央国企在主导，换句话说，这半年下来，其实还是国资在托底。

 

而且按第一财经7月7日的报道，上半年土拍收入上千亿的城市就俩，一个北京一个杭州，卖地大户，其他像上海、广州、西安、成都、苏州和南京等都还在几百亿晃荡。

 

说到这里就要看一下中国经营报7月3日的消息，提到杭州土拍中浙江民营房企的比重较大，是主角，看起来走出了独立行情。

 

这看起来不错，但个人觉得杭州自己可笑不出来，毕竟杭州这半年来，不管是房价还是去化上，楼市的糟心事儿可太多了，突然把城区落户政策也放开了，让人很难不去想这是不是在刺激去化。

 

总的来说，去年土拍已经下滑，今年似乎更加冷清，而且拍地也更加集中，体量变小范围也变小，这让很多三四线小城的财政堪忧啊。

 

以上，拿地少了，可以看出房企越来越小心（说白了拍地流程都是要成本的），也可以看出，它们对市场的信心，其实也没有恢复，这点和购房者这边其实是一样的。

 

楼市现在站在了岔路口上，不知道存量房贷利率真的下调后，是否真的能够对楼市产生刺激作用，去开发改善房市场什么的，毕竟现在的楼市，太凉了。