亮嫚专栏|2023年底该不该买房？需清楚三个“底”：政策底、市场底、产品底

今天从三个方面来给大家一一进行解读，要知道该不该买房，必须了解清楚三个“底”：政策底、市场底、产品底。

一、政策底

首先来看2023年的政策是不是到底了。从今年上半年开始，我们的房贷利率不断下调，尤其是首套房从4.2%降到了4.0%；而二套房的房贷利率也在下半年有了进一步明显的下调；上半年下调至4.8%的基础上，下半年二套房的利率已经降至了4.4%。可以看出房贷利率已经下调了很大。但是房贷利率还不是底，还有进一步下调的可能性和空间。

而在首付比例上，从今年6月份开始，我们的首付比例降至20%，二套房降至30%；下半年公积金也加入了首付比例的下调。现在买房，无论是商贷、公积金贷还是混合贷，都能够实现首套首付20%，二套首付30%。首付比例可以说是已经很低了，再下调的空间几乎没有。

而购房门槛的进一步降低，并不能满足市场的期待。在今年下半年，青岛进一步放开限购和限售的政策；在9月全面放开限购和限售，这个政策对于市场的刺激性作用并没有像以前一样立竿见影，但是让很多观望的购房者看到了曙光。

在9月20日，进一步认房不认贷政策，吸引了很多异地购房者，让很多外地购房者也能够享受到首套房的利率，以及首付比例的优惠。

以上众多政策已经放宽，但或许2024年政策还有继续“探底”的可能。

二、市场底

所谓的市场底，即指买方市场。现在大量的购房者都是观望的情绪，市场比较低迷。从今年的成交数据来看，较为惨淡。仅仅是在二三月份有些许回温，没有明显的金三银四，更没有显著的金九银十，就在刚刚过去的10月份，成交数据创造了历史新低。10月份新建商品房的成交是4,969套，成交的总金额93亿多，环比9月份分别下降了72%和60%；同比去年分别下降了30%多。而2023年前十个月的新建商品房的总数据，总套数比去年是有微微涨，这个涨幅也非常的有限，仅涨了4.2%。成交面积和成交金额分别下降了1.5%和8.5%。从整体的数据来看较为惨淡。

但10月份不是一个最差的点，在11月和12月还会出现更差更低的情况。

现在购房者的观望情绪浓厚，不是购房需求没有了，而是购房需求暂时被抑制住了。大家都在观望，售楼处没有什么人，大家现在看房的积极性也并不是很高。所以市场是在一个底部，但并不代表市场的底部已经过去了。购房者买房的积极性需要2024年更多的政策底来托住。所以政策底和市场底是一个相辅相成的。

三、产品底

根据不同的城市、不同的区域需要不同的分析，对于一个城市来说，价格往往是由这个城市的产业以及人口结构所决定的。而在现阶段买房，我们可以用一个价格线去比量一下：在北上广深这样的一线城市1,500万起步以上才能算得上是一些比较优质的房产；而在青岛300万起步才能是相对来说比较优质的房产。而在300万以下的房子，在今年年底之前购房一定要仔细掂量：区域、产品是否足够优质。

青岛的各个区域相对来说是不均衡的，即墨、胶州、胶南这些区域，从今年年初到现在一直是一个存量巨大的区域，购房者对于这个区域里面的需求也在慢慢的弱化和降低；这些区域虽然价格比较低，之前不建议大家买，现在依然不建议；虽然现在价格更低，但是这个低并不是意味着大家去占这个便宜。这一些区域里面的房子，随着市场环境的逐渐优化，会越来越发现它的价值和属性是在被不断地削弱。

而对于市区来说，现在整个市区里面最激烈的三个区域：老四方、东李、张村河；张村河相对来说是比较特殊的一个市区区域，它新房市场存量大，新盘较多，且未来还有土地，但价格又是居高不下的一个区域。在这个区域里面的新楼盘非常卷，产品之间竞争非常大。后期，亮嫚将针对三个区域做详细分析。

我们该不该买？能不能买？

现在的市场环境和经济环境下，建议大家不硬着头皮上车，尤其是现在很多购房者看到了张村河的潜力和价值，恨不得将自己市南的老破小卖掉，去置换张村河的大平层。

但实际上，一定要根据自己实际的经济实力量力而行；现在的市场环境特别忌讳两种情况：房贷占到每个月收入的7成以上，或几乎要掏空好几个人的钱包才能去支付首付；如果买房后失去了很多其它生活的可能性，建议大家就不要去买房了。

在现在的市场环境下，有一些优质的房产它可能是占据了优质的位置，但它并不是优质的房源，如廉租房、人才住房等保障性住房，它商品房的属性相对比较低或者没有商品属性的房子尽量少碰；因为它未来的商品属性一样会很低。现在的商品房国家也一再强调要进一步回归商品属性，所以在相同预算的情况下，尽可能选择正规的商品房。

对于现在的市场依然会有很多的不确定性，但是唯一可以确定的是购房需求。有购房需求的置业者，可以在12月前后重点看看，开发商在年底前为冲刺全年业绩，有望推出力度较大的折扣。

年底前这些楼盘可以重点看看，可满足不同的改善类置业需求——

崂山海尚府，云谷板块代表性楼盘，坐拥海尔路学校和海尔学校12年优质教育资源。现在是高层128-170㎡户型在售，190-348㎡洋房也已入市，洋房样板间即将开放，值得期待。（详情咨询：400-101-8532转060）

崂山青岛印象品，现房在售，教育资源有崂山育才分校，近M2和M4双地铁，万象汇等商业配套齐全，主力在售户型131㎡，7号楼央景楼座典藏之品，清栋倒计时，限时一口价房源感恩回馈。（详情咨询：400-101-8532转654）

李沧云谷金茂府，处市北崂山李沧三区交汇处的地铁上盖大盘，在售户型建面115-165㎡，有高层、小高层两种产品，小高层折后均价30000元/㎡左右，带装修交付。（详情咨询：400-101-8532转143）

市北保利和颂：市区少有小高层产品，目前实景交付区及99㎡、121㎡实体样板间已开放，在售户型面积约99-143㎡不等，南北四阳台高赠送，得房面积高，高层单价约20000-23000元/㎡，小高层23000-26000元/㎡。（详情咨询：400-101-8532转706）

西海岸融海公馆，现房，有瞰海小高层，在售的法式联排、及叠拼产品数量不多；另有新品四层叠墅已推售，建面约155-172㎡山语墅，上叠享屋顶花园及北向入户花园，下叠享约6米挑高地下空间及南向入户花园，均价19000元/㎡，目前可享人才补贴政策。（详情咨询：400-101-8532转506）

在2023年底之前，不是说不可以买房；而是不能将就、不能凑合、不能硬着头皮上车，在2023年底之前买房坚持这3个原则才不错。