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新迹象!青岛楼市未来最大战场,将迎来大规模刚需混战!

发布于:2024-07-18 15:00:41 作者: 阅读:

01 青岛楼市未来最大战场

青岛楼市未来的最大战场在哪里?
市区开发基本饱和,没地了;郊区倒是有地,但在楼市下行期,已是越来越有气无力。
在这个大背景下,青岛楼市未来的最大战场肯定不能太偏,又要保证有充足的土地。
我们翻开青岛的地图,会发现符合这一要求的只有两个地方:
一是张村,这个地方主要是城中村,在崂山区这几年的力推下,目前正在大规模开发,走得是高端住宅的路子。
另一个就是楼山后+流亭。上图也能看出来,“楼山后+流亭”远比张村的面积要大,而且是以工业区为主,拆迁的难度并不大。
这个地方是一整块未开发地块,南北跨越李沧、城阳两区,面积甚至要比市南区大。
关于这个地方怎么开发,有关部门也是煞费苦心。目前北侧的流亭机场已经搬迁好几年,南侧的青钢、碱业、红星等老企业更是搬迁已久,仅剩的青岛石化也已经确定要搬迁至董家口。但这里的规划建设,始终都在路上。
然而,通过有关部门的文件,我们已经能大体知道这块土地的前途。

02 南北分界发展

这整块土地虽然跨越李沧、城阳两区,但在规划发展上却不是以两区为界,而是综合考虑了地理、历史等多重因素。
以白沙河为界,南部被定义为胶州湾科创新区,北部则是白沙河城市副中心

南部的胶州湾科创新区规划,早在2021年就出炉。胶州湾科创新区北至白沙河、东至重庆路、南至唐山路、西至海岸线,总占地面积30.3平方公里。

作为对比,市南区的面积才30.01平方公里,由此可见这个片区的面积之大。
即是科创新区,胶州湾科创新区未来肯定会布局不少的科创企业,但住宅项目依然是其中的重点:

北侧的白沙河城市副中心,也就是原来流亭机场周边。
在《城阳区城市更新专项规划(2023-2035年)》中,这里的定位是白沙河城市副中心。

只看上图中圆圈的大小就能明了,白沙河城市副中心的定位高于城阳中心(目前的城阳核心区)、高新区中心。
其中的字面意思或许是这样,所谓白沙河城市副中心,其中的“城市”指的是青岛市,白沙河城市副中心是青岛市的副中心。而城阳中心、高新区中心,则是城阳区的副中心。

03 刚需战

大的规划方向是有了,但这几年迈得步子真不大。
目前,北部的白沙河城市副中心,只有大国璟未来之城等寥寥几个楼盘,整体开发建设进度比较慢;南部的胶州湾科创新区,则是双子星城、楼山春晓以及星河湾附近的少数几个楼盘在打擂台。
可以说,这里的大规模开发还没有开始,现有的只是小打小闹。
但大开发的迹象,已经来了。
7月6日,青岛市自然资源和规划局发布最新批前公示,涉及上述片区的6条道路:四流北路(遵义路至瑞金路段)、纵六路(横十路至瑞金路段)、横四路(贵阳路至楼山二支路段)、创业路(贵阳路至楼山二支路段)、横五路(纵六路至楼山二支路段)、横十路(四流北路至纵六路段)。

要想富先修路,6条道路的批量建设,或将拉开这一区域大开发的序幕。
而另一方面,每一个区域的发展壮大,都是以房地产为基础的。即使是富裕如崂山区,张村河的拆迁发展仍要先卖地建房,把卖地的钱作为以后产业发展的原始资金积累。所以我们看到,目前张村河都是在售楼盘,什么金融、科技产业都要往后靠。
基于此,我们有理由相信,胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的开发建设,肯定要依靠房地产打头。
胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的面积实在是太大了,为了给未来的发展打好资金基础,配套大批量的住宅地块是必不可少的。
这个位置、这个大面积,也决定了房价不会太高,主打刚需,和青岛市区实现错位发展。
受到竞争较大的则是城阳、高新区、黄岛等地,胶州湾科创新区、白沙河城市副中心的刚需价格将对上述地区造成冲击。
这些海量的刚需楼盘,未来或将是外地人入青的新选择。毕竟,其位置、交通相对于其他刚需地方更有优势。
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