这可能是青岛8月楼市，最真诚的忠告了

对市场保持敏感度很有必要。

在最新官宣的存款利率表上，六大行集体“降息”，5年定期利率正式告别"2"时代。中小银行也已纷纷跟进下调。

 

按照这个收益，长期来看连CPI都跑不过，更不用提什么资产的保值增值了。于是最近市场又有一个新的资产保值名词的诞生——“储蓄式买房”。通过“调仓置换、优化房产”，也就是卖掉被时代抛弃的旧房子，换仓更有价值锚点的房子，来实现跑赢通胀。

而这样的房子怎么选，无疑是三点：

“地段+产品+回报”六字真经

所以，在金九银十到来之前，对于那些有购置房产打算且想不想通过买房实现资产负收益的人，建议您一定要读下去。

• 一线市场买房论，只买对的

说实话过去的这5年，我们看过太多在在青岛盲目买房的人，贪图大、贪图便宜，最终却栽了跟头的人。看看这两年楼市的调整变化、近半年二手房成交数据不难看出，青岛已经出现不少老破小下跌，不少远大新腰斩，尤其是过去几年炒楼热门的上合、蓝谷等地，“高位接盘”的购房者，次新房的成交价都往40%+的幅度下调的境地。

所以说买房“地段论”，这个理论依然不过时，但更重要的是地段上的附加资源，不可复制的稀缺资源，永远是楼市中受追捧的存在。

就拿热点城市的豪宅市场来看，这些不可复制的地段和资源，背后所反映出的都是开发商和客户的哄抢。

从全国范围来看，上半年豪宅大火的广州深圳等一线城市，土地供应豪宅化的现象，也相当明显。各地都拿出了手里“压箱底”的黄金地段，这些优质地段的天然稀缺性，意味着地块供应本身就是高端市场在暗暗较劲。

一方面由于前期供应较少，好土地都藏着买，一些购房者持币等待多年，叠加购房政策的不断优化，部分压抑多年的需求集中释放。另一方面，这种顶尖城市的客户资源永远是不缺的，不仅仅是一个城市的选择，更是一个省、乃至多个省豪宅的唯一选择。

当然，青岛也不例外。

克而瑞数据显示，2024年上半年，总价5000万以上的房源成交高居全国前四。不难看出，青岛优越的位置、稳健的经济和美丽的山海资源还是能够获得国内顶级富豪们青睐的。

 

青岛的高端住宅，沿着海岸线可以看出豪宅市场的变迁，从市南前海-八大关-浮山前-崂山前海，老钱新贵们的“心头所好”轮番登场，青岛所吸引这群本地老钱和外地新贵的永远是这片主城稀缺的海，如果谁要给这片海再加一个属性，那可能就是红瓦绿树、碧海蓝天的青岛符号了。

•  经济“虹吸”

大城市人口基数是市场的“托底”因素

当我们审视楼市的时候，不得不去看背后的经济和人口这两大“托底”因素。

数据显示，无论是人口增长速度，还是GDP，青岛正在逐渐逼近北方第二城。

相较于目前的北方第二城天津，青岛虽然有高考上的劣势，但背靠山东1亿人口，再加上产业、观念更加“年轻”，对人口的吸引上很有优势。

人口来了，自然就有买房需求，这也是青岛楼市的一大支撑。根据青岛媒体统计，省内购房者占了青岛所有异地购房者的85.58%。

流入青岛的人口中，自然以刚需、改善为主，但不可否认的是，因为基数大的情况，中产、富人也有不小的数量。考虑到家庭资产的保值增值，青岛的高品质住宅、豪宅自然就成为他们的首选项。

有需求就会有成交，从去化周期来看，青岛新房市场流速有了明显改善。根据青岛新闻网房产，青岛楼市整体去化周期从5月份的51个月降低到现在的23个月。

从供应端来看，土地供应量减少，开发商拿地节奏放缓，而宏观政策和地方政策一再宽松，买房人积极入场，部分片区已出现“存量告急”情况。

最让青岛人认可的，除了“红瓦绿树，碧海蓝天”的浪漫，就是海天一线的海景房。而近10年市南一直都是供地紧俏，新盘一直处于稀少的状态，前海一线的改善门槛，无论是价格还是面积段，都走出了“顶豪”的架势。
 

面对只能去淘二手房的现状，云上观澜及时的填补了这片土地上的改善需求空白。拥有四湾三面海的270°瞰海视野，建面约110-204㎡的户型面积段，不同的产品面积也匹配了不同客户的需求，从首付约50万的准入门槛到大千万的豪宅产品，足以满足任何改善需求。

利率和房价都已经到了堪称最合适的时机，这个时候谁的眼光好，谁就可以跑赢同龄人。

•  把100分的地段，做到120分的产品

地段决定房产的下限，而品质决定上限。

正如上文所说，很多中产家庭出于对未来的不确定性，不敢轻易下手。怕烂尾、怕交付，怕这个开发商是否有兑现承诺的资本、是否具有确定性。

买现房是个不错的选择。但是像崂山滨海一线、市南前海，这种天赋地段本身就具备稀缺性的楼盘，卖一套少一套，等到现房交付后的阶段，好的楼座黄金楼层早就被抢光了。

像云上观澜在准现房阶段，能够把园林大区的标准，高于设计图做出来的，实数罕见。更难得的是在大家都选择保利润、降成本的时候，他把资金全都追加到提升产品品质上。感兴趣的朋友可以去了解一下20条提升计划。

一套好房子应该能为居者提供情绪价值，同时社区中要带来生活场景的革新。云上观澜特有的森海资源，赋予其生活情绪这条赛道上的硬核实力，拉满前海一线高改的情绪价值。

在生活方式上，无论是站在宽幕落地窗阳台前，还是坐在度假式主卧的飘窗上，楼下的中央花园、窗外的那片海、红瓦绿树的老城蕴味、城市的地标景观都尽收眼底，多维度突破传统改善生活场景。
 

建面约120㎡海景三居，首付50万起的5#景观楼王，为这个分化加剧的楼市，提供了一个很好的选择。

而且就算考虑到买房后期这套房子的流通性，或者是租金回报率，对于有度假需求的改善购房者来说，精装房才是各种省心省力的选择。每年青岛初夏和秋天的黄金度假期，不住的时候把房子租出去，前海一线依然是最抢手的选择。

• 写在最后

 

普通改善产品可能还是以地缘性的客户为主，但是顶豪项目的竞争则是全域性的。

像云上观澜这种，普通改善产品的价格、顶豪项目的视觉和生活体验，在竞争激烈的青岛楼市，确实做到了全域性的竞争和认可。

不要总是以为房子很多，市场很左侧。再说句大实话，市内四区能满足刚改的小户型产品，又是好的楼层、好的房源、合适的价格，真的不多，你能看好的别人也喜欢，合适的产品卖一套就少一套，这就是当下真实的市场，关于供需比的现实。据了解最近云上观澜5#东边户少量产品上新，同比前排的视野景观，超大的楼间距，做好的公园和园林，不断加码的产品力，又有着好楼层的选择，趁天气开始清爽多出来转转吧。